Rechercher du Foncier : un exercice difficile
La recherche de maisons ou d’immeubles à réhabiliter fait partie intégrante de nos missions et nous sommes en permanence en quête d’opportunités foncières. C’est un exercice difficile à plusieurs titres car plus que produire beaucoup, nous souhaitons produire bien. Nous souhaitons produire utile pour les personnes que nous logeons.
Nous sommes dès lors exigeants quant à la localisation de notre production. Nos logements d’insertion doivent permettre à nos locataires démunis, vulnérables ou fragiles d’avoir accès aux différents services (transports, écoles, emplois) qui leur permettront un parcours d’insertion positif. C’est pourquoi une grande partie de nos logements sont situés en milieu urbain au cœur des villes. Pour autant, nous recherchons également des opportunités en milieu rural car il existe une demande de logements très sociaux non satisfaite et à laquelle il nous appartient aussi de répondre.
Nous soutenons également le principe de mixité sociale et d’harmonie de peuplement dans les quartiers, les ilots, les villes, les agglomérations et tentons de respecter dès lors les objectifs des politiques publiques de l’habitat qui s’expriment au moyen des PLH (programme Locaux de l’Habitat). Nous évitons ainsi de produire nos logements dans des quartiers ou le nombre de logements très sociaux est déjà très important et recherchons au contraire à en produire dans les communes, ou les quartiers plus favorisés … ce qui rend notre recherche foncière plus difficile.
Enfin, les coûts du Foncier ont beaucoup augmenté ces dernières années et conjugués aux montants très importants des travaux que nous entreprenons pour des raisons de qualité technique et thermique de nos logements, l’équation est souvent difficile à résoudre.
Même si nous sommes parfois amenés à renoncer malheureusement, nous y parvenons, difficilement, mais nous y parvenons…
Nous y parvenons
- Grâce à la qualité du travail de nos équipes qui sont en permanence en veille.
- Grâce à nos partenaires publics, communes, établissements publics de coopération intercommunale, CCAS, etc… qui nous sollicitent lorsqu’il existe sur leur territoire des opportunités foncières.
- Grâce à des particuliers comme vous, ou des propriétaires bailleurs privés ou propriétaires occupants qui peuvent avoir connaissance de logements à réhabiliter ou qui sont désireux de vendre leur bien ou de le donner à bail.
Produire du logement social : 4 phases indispensables
La phase d’études est décisive :
Avant d’acquérir des droits de propriété sur un logement ou un immeuble, nous mettons l’opération à l’étude. Visite sur place, estimation du montant des travaux, estimation de la faisabilité technique, puis simulations financières nous permettent de savoir si les conditions sont réunies pour nous engager plus avant dans le processus de production.
Cette phase peut durer trois mois, voire d’avantage s’il s’agit d’une opération importante comptant plusieurs logements ou s’il s’agit d’une structure collective de type maison relai.
Il faut souligner également qu’en phase étude, les services techniques travaillent en lien avec les services sociaux afin d’adapter en permanence la nature de notre production aux besoins des familles et aux caractéristiques de la demande de logement.
La phase de validation et de montage des dossiers de prêts, de subventions, et de demande de garantie d’emprunts :
Quand la faisabilité financière est avérée l’opération est présentée à la validation du Directoire. Ensuite s’ouvre une phase d’ingénierie administrative et financière.
Nous montons les dossiers de prêts, de subventions et demandons aux collectivités territoriales ou à la CGLLS (caisse de garantie pour le logement locatif social) de garantir nos emprunts principalement auprès de la Caisse de Dépôts. Cette phase est hélas celle qui prend le plus de temps. Il faut compter de six à douze mois en fonction de l’importance de l’opération et de l’importance des fonds à aller chercher auprès de financeurs de plus en plus nombreux.
La Phase des travaux :
Arrivé là, et sauf gros soucis sur un chantier, le plus difficile est fait et la phase travaux n’est souvent ni la plus lourde, ni la plus longue. Elle commence par l’attribution des marchés de travaux le plus souvent à des artisans et entreprises locales. Puis les travaux sont lancés et suivi par nos conducteurs de travaux. Il peut bien sûr parfois se produire un gros souci sur un chantier, ou une entreprise choisie pour y travailler peut disparaître, ce qui peut constituer un contre temps. Mais en général, pour une maison individuelle, il faut compter environ 6 mois avant de pouvoir procéder à la réception des travaux.
L'accompagnement des familles :
Les équipes sociales prennent le relai et organisent l’entrée dans les lieux des ménages. Ils assurent en parallèle l’accompagnement social des habitants, qui peut être individuel ou collectif.
Les ménages que nous accueillons ont souvent connu de très mauvaises conditions de logement. Certains ont vécu dans des logements insalubres ou sortent de structures d’hébergement d’urgence. Ils sont particulièrement démunis fragiles ou vulnérables, et de bonnes conditions de logement permettent aux familles de reprendre pied.
L’exclusion sociale provoque l’isolement des familles qui souvent se replient sur elles même et perdent le goût de tisser des relations sociales et de s’insérer dans la vie du quartier par exemple. Il nous faut respecter le rythme des familles mais avec le temps, l’investissement des travailleurs sociaux dans leur mission, et le désir des habitants, nous parvenons en allant vers elles à sortir les familles de leur isolement.
L’accompagnement et le suivi social individuel permettent à partir de l’entrée dans le logement, de faire le point avec la famille sur sa situation administrative, la gestion du budget familial ou ses droits mais aussi sur ses devoirs de locataire.
Mais parallèlement les actions collectives sont partie prenantes de notre accompagnement. Ateliers collectifs, organisation de sorties avec les habitants, apprentissage des éco-gestes et des bonnes pratiques dans les logements, projet de fleurissement ou d’aménagement des espaces verts collectifs, organisation de manifestations festives, ateliers cuisine … la liste est longue.
C’est à chaque fois l’occasion de faire ensemble, de retisser du lien social, des solidarités générationnelles, de s’investir dans un projet collectif et finalement de s’épanouir au contact des autres.
